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2012.01.06
皆様、あけましておめでとうございます。本年も三和建設工業をよろしくお願い致します。今年も…
2011.10.27
おはようございます四宮（しのみや）です最近の夜はだいぶ冷え込んできていますが皆様の体調は…
2011.10.20
おはようございます四宮（しのみや）です最近はやっと秋らしい季節になってきたような気がしま…
アパート・マンション建築・経営よくある質問Q&A
お客様から寄せられえたご質問とその回答をご紹介します。
以下項目別になっていますので、気になる情報をお探しください。
以下項目別になっていますので、気になる情報をお探しください。
管理・経営について
- 本当に入居率は92％なんですか？
- 一括借上げ（サブリース）良いとよく耳にしますがなぜ三和建設工業さんでは導入を薦めていないのですか？
- 家賃設定は適切ですか？
- 家賃滞納の場合はどうなるの？
- 税務についてのサポートはしてくれますか？
- いかに満室状態を保てますか？
建物について
ローン・その他大切なこと
本当に入居率は92％なんですか？
回答：Answer
はい、本当です。理由は入居者の視点に立ったアパート・マンション経営を長期的発想でバランスよく行っているからです。入居者の選択のポイントは「立地」「環境」「設備」「居住性」そして「家賃」と大きく５つのポイントをバランスよく判断しています。三和建設工業でもこのバランスを常に考えながら、トータルにアパート・マンション経営のサポートをしているからこそ高い入居率を実現しています。さらに長期に渡り入居者に選ばれ続ける間取り・設計プラン、デザイン、機能性、建築技術を兼ね備えてオーナー様個々にベストなアパート・マンション経営をご提案いたします。
一括借上げ（サブリース）良いとよく耳にしますがなぜ三和建設工業さんでは
導入を薦めていないのですか？
導入を薦めていないのですか？
回答：Answer
はい、三和建設工業では想定以上の入居状況を達成するよう様々な取り組みを行っているので基本的には一括借上げ（サブリース）は必要ないと考えています。まず、一括借上げ（サブリース）とは管理会社がアパート・マンションを一括して借り上げ、家賃の保証をするシステムです。一般的に想定賃料に約80～90%の「掛け目」を入れた金額が、入居の有無に関係なく毎月オーナー様に支払われます。しかし、これには想定賃料が高めのところは掛け目が低く、想定賃料が低めのところは掛け目を高くしたり、また、新築時は掛け目が高くても、数年たてば掛け目が下がることもあります。一括借り上げやサブリースを行うと便利ではありますが、家賃収入が減ってしまうので想定以上の入居状況が達成できれば家賃保証の契約をする必要はないと考えています。 家賃設定は適切ですか？
回答：Answer
家賃を決めるやり方には周辺の相場と比較しながら決める方法と、そのアパート・マンションに期待する収益から家賃を逆算する方法の２つを採用して家賃を設定しています。三和建設工業で建築するアパート・マンションは比較的に周辺相場よりも高い家賃設定をするケースがほとんどです。家賃を低く設定すれば満室になる確率は高くなりますが、収益性と見るとオーナー様にメリットがございません。若干高めの家賃設定でも空室を無くすために、入居者がどんなアパート・マンションなら相場よりも高めの家賃でも入居するかを考慮してアパート・マンション建築を行います。三和建設工業では、定期的に都内データ調査による分析・入居者インタビュー調査などを行うことで入居者のニーズを踏まえたアパート・マンション経営をご提案させていただいております。 家賃滞納の場合はどうなるの？
回答：Answer
入居者様が家賃を滞納した場合には、法的対処を行っております。具体的には督促後に滞納から2ヶ月経過した時点で訴訟・強制執行により退去を求めています。退去後はすぐに新たな入居者を入居できるよう素早い対応を心掛けています。
税務についてのサポートはしてくれますか？
回答：Answer
はい。三和建設工業では不動産賃貸業に強い税理士・公認会計士のプロをご紹介しています。税務についてはオーナー様がお困りにならないように対応させていただいております。
また、弊社でアパート・マンション建築されたオーナー様向けに税務相談会なども随時実施しております。アパート・マンション経営で重要なのは税務についてもプロの相談相手を準備しておくことだと強く認識しております。
いかに満室状態を保てますか？
回答：Answer
一番重要なのは「良いパートナーを選ぶ」ことです。アパート・マンション経営はアパート・マンションを設計・建築したあとは入居・管理まで数十年という長いスパンで経営を行っていきます。この期間オーナー様が安定した収益確保を実現するためには、やはり長期的に信頼できる建築会社・管理会社の存在が欠かせません。いい加減な建築会社や管理会社を選んでしまうと全体の収入やコストが増える一方です。あなたの長期にわたる人生設計のプランに従って、プロとしてあなたの大切な資産を効果的に運用してくれる「信頼のおける建築会社・管理会社」を選ぶように心掛けましょう。
建物はだいたい何年くらいもちますか？
回答：Answer
アパート・マンション（鉄筋コンクリート構造）の寿命は、一般的には５０年～６０年くらいといわれています。しかし、最近のアパート・マンションは１００年以上の寿命を考え設計されているものもあります。アパート・マンションが普及したのが１９７０年以降で、実際に建て替えの事例も非常に少ないこともあり、未知数の部分もありますが、現在の建築技術や構造の考え方からその寿命が予測されています。
大切な事は、２０年、３０年間まったくメンテンスをしないというわけにはいかないため、メンテナンス計画をすることが、結果としてアパート・マンションの寿命を長くすることにつながると思います。
欠陥住宅が騒がれていますが大丈夫ですか？
回答：Answer
大丈夫です。三和建設工業の建物は法律に則ったきちんとした設計、綿密な地盤調査に基づく基礎づくり、賃貸住宅に求められる頑強な構造を実現しています。また、これまで地域密着でやってこれたのも「欠陥住宅は作らない建物に対するこだわり」があったからだと自負しております。これからもアパート・マンションの資産価値を保つため、建物の耐久性を追及しております。
私の土地にアパート・マンションを建築しても大丈夫でしょうか？
回答：Answer
ご安心ください。三和建設工業では、土地の調査から経営計画などのシミュレーションまで行っております。私達がご提案する資料をもとにお客様でアパート・マンション経営の判断を行っていただきます。
【1】敷地調査
建設予定地に出向いて敷地を調査診断いたします。
調査項目：敷地形状、広さ、周辺環境、道路状況法規制等
【2】市場調査
地域の実態を綿密に調査・分析、入居者の視点・長期的な視点でご提案する資料にします。
調査項目：需要傾向と将来に渡っての周辺地域の動向等
【3】アパート・マンション事業経営計画書（経営シミュレーション）
調査結果をもとに、お客様の考えている具体的な計画や予算、ご要望をお伺いし、十分に検討した上でその土地に合ったベストプランをご提示させていただきます。
お金はどれくらい借入できるの？融資の基準は？
回答：Answer
都内の民間融資だと最高で2億円まで融資が可能です。融資の基準は各民間金融機関によって様々なので、まずは専任の担当者にご相談したほうが良いでしょう。また、三和建設工業でも資金計画のご相談を受けておりますのでお気軽にご相談ください。融資に対するご相談はコチラから
アパート・マンション経営って本当に儲かるの？
回答：Answer
アパート・マンション経営は「儲かる」という目的よりも、「長期的に安定した家賃収入を手に入れる」という目的を持って取り組まれるオーナー様が成功されています。ここでいう成功とは、「毎月の家賃収入から生活費を差し引いてもプラスの状況」を指しています。家賃収入だけで生活でき、残った収入で自由に生活できるということがアパート・マンション経営の目標だと考えています。また、今ある土地の節税対策にもなります。土地の有効活用という観点からアパート・マンション経営は老後の不安を解消し、家族の生活をずっと支え続けることができる資産活用だと考えています。
市場が供給過多だといわれているが今はタイミング的にどうなの？
回答：Answer
アパート・マンションが供給過多とよく言われていますが、東京都内の市場（2008年度時点）を見ると持家比率は44.8%と全国最下位になった一方で、借家比率は50％と全国トップクラス。また、人口増加においても2020年には1310万人に増加すると予想されています（国立社会保障・人口問題研究所より）。また、進む晩婚化と離婚率の増加の傾向から今後ますます賃貸アパート・マンションへの需要は無くならないと予想できます。しかし、ただアパート・マンションを建てれば大丈夫という時代ではなく、入居者に長く支持され、競合アパート・マンションと差別化された建物づくり、サービスがポイントになるのは間違いありません。綿密なアパート・マンション建築・経営計画が重要なので信頼のおけるアパート・マンション建築会社に相談することがアパート・マンション経営の成功への鍵となるでしょう。
見学会や建築業者に問合せをするとしつこい押し売り営業を受けます。
良い建築業者選定のポイントはありますか？
良い建築業者選定のポイントはありますか？
回答：Answer
アパート・マンション経営を実際に行っていくに当たってどのような業者を「パートナー」とみなして信頼するかはポイントがあります。何度もお伝えしていますが、アパート・マンション経営は長期にわたる事業です。単に建物を建築するだけでなく、それを維持し、入居者を集めていく息の長い事業です。建設の依頼先とは、その時限りのお付き合いではなく、メンテナンスやリフォーム、時には経営上の相談も含めて、長い付き合いをすることになります。事業のパートナーとして、将来にわたって付き合えるかどうかが、良い業者選びのポイントの１つになります。
図面って見ると難しくてよく分からないのですが見るポイントはありますか？
回答：Answer
設計図面はアパート・マンションの完成時の姿を具体的に示したものですので、希望通りの内容になっているかどうかをきちんと確認する必要があります。以下のチェックポイントを参考にしながら、建築業者と一緒に確認するのがベストでしょう。・配置図：方位や敷地の境界線、道路幅、敷地内外の高低差などをチェック
・平面図：間取りや設備のほか、筋かいや通し柱の位置などをチェック
・断面図：床の高さ、天井の高さ、建物の高さなどをチェック
・立面図：外壁、開口部、屋根の位置などをチェック
・矩計図：基礎、はり、柱、屋根などの構造上主要な部分の材料や寸法、地盤面から各部までの高さなどをチェック
